Jak poznat dobrou developerskou investici – 5 signálů projektu s potenciálem

Investice do nemovitostí patří dlouhodobě k oblíbeným způsobům zhodnocení kapitálu. Ne každý developerský projekt však automaticky představuje dobrou investiční příležitost.

Jak tedy poznat dobrou developerskou investici a odhalit projekt s reálným potenciálem?

Jako profesionální developer s letitými zkušenostmi (Taycher Development) víme, na které signály se zaměřit. V tomto odborném průvodci představíme 5 klíčových signálů, podle kterých rozpoznáte developerský projekt, jenž slibuje solidní výnosy a růst hodnoty. Kombinujeme přitom expertní vhled s reálnými daty – včetně případové studie investora – abychom poskytli praktický návod pro investory a zároveň ilustrovali náš přístup v Taycher Development.

Krátký přehled: Ideální investiční projekt se vyznačuje strategickou lokalitou s růstovým potenciálem, výhodnou vstupní cenou a nadstandardními výnosy (ROI), stabilní poptávkou a růstem hodnoty nemovitostí v čase, výhodnými finančními podmínkami a načasováním, a v neposlední řadě ověřenými výsledky v praxi podpořenými důvěryhodným developerem.

Níže si jednotlivé signály rozebereme podrobněji.

Signál 1: Strategická lokalita s růstovým potenciálem

Jedním z nejdůležitějších kritérií dobré developerské investice je lokalita. Platí známé pravidlo realit: „location, location, location“. Nejde však jen o atraktivní adresu – klíčové je, zda daná lokalita nabízí budoucí růstový potenciál. Ideální investiční projekt se nachází v oblasti, která není přehřátá či nasycená, ale naopak má prostor pro růst cen nemovitostí, zvýšení poptávky a další rozvoj infrastruktury.

Praha vs. Karlovy Vary: Dvě různé investiční reality

Pro ilustraci se podívejme na srovnání dvou trhů v ČR – pražského a karlovarského. Praha je dlouhodobě nejdražším trhem v republice; byty jsou tu vysoce žádané, ale také cenově nasycené. Naproti tomu Karlovy Vary představují trh s výrazně nižšími cenami a zároveň silným růstovým potenciálem. Rozdíly mezi oběma městy ukazuje následující finanční srovnání:

Ukazatel	Karlovy Vary	Praha
Průměrná cena bytu za m²	~70 000 Kč [1]	~150 000 Kč [1]
Roční nájemní výnos (ROI)	~5 %	~3–4 %
Očekávané roční zhodnocení	~4 % (optimisticky až 7,5 % ročně)	~2,5 % (limitovaný růst)

Zdroj: Data z trhu nemovitostí (Deloitte, RealityMix, ČNB 2025) a interní analýzy Taycher Development.

Z tabulky je patrné, že Karlovy Vary mají oproti Praze výrazně nižší vstupní ceny nemovitostí a zároveň vyšší výnosy z pronájmu. Nové byty v Praze stojí v průměru kolem 150 000 Kč za m², zatímco v Karlových Varech cca 70 000 Kč/m². To znamená, že investor může pořídit dva byty v Karlových Varech za cenu jednoho bytu v Praze, což dramaticky zvyšuje potenciál zhodnocení kapitálu. Nízké pořizovací náklady v KV ponechávají větší prostor pro budoucí růst ceny – trh není na svém stropu.

Naopak v Praze už ceny dosáhly takové úrovně, že další růst je obtížný a trh je nasycený. Vysoké ceny v Praze omezují další zhodnocení kapitálu a podle analýz už metropole dosáhla svého cenového stropu.

Dalším faktorem je poptávka a flexibilita využití. Zatímco pražský trh s nájmy je již velmi konkurenční a výnosy stagnují kolem 3–4 % (nájmy zde nerostou stejně rychle jako ceny bytů), v Karlových Varech lze dosáhnout výnosů z pronájmu okolo 5 % ročně. Kromě toho nabízí karlovarský trh větší flexibilitu – byt lze využít k dlouhodobému pronájmu místním obyvatelům i ke krátkodobému pronájmu turistům (díky lázeňskému charakteru města).

Karlovy Vary představují dynamicky se rozvíjející trh, který začíná přitahovat nové investory. Naproti tomu v Praze už tolik prostoru k růstu ani inovaci investičních strategií nezbývá.

Lokalita s růstovým potenciálem tedy znamená místo, kde poptávka po bydlení roste, ceny dosud nedosáhly maxima a čeká je nadprůměrný růst, a kde se chystají infrastrukturální zlepšení zvyšující atraktivitu. U karlovarského regionu je takovým faktorem například plánované dokončení dálnice D6 do roku 2028, díky níž budou Karlovy Vary dostupné z Prahy za pouhou hodinu jízdy. Tato strategická dopravní stavba pravděpodobně dál zvýší zájem o region i hodnotu tamních nemovitostí.

Karlovy Vary se tak stávají jednou z nejatraktivnějších investičních destinací v ČR – i díky kombinaci nižších cen oproti Praze, vyšší návratnosti a rozvíjející se infrastruktuře je nyní ideální čas investovat v tomto regionu.

Shrnuto, prvním signálem dobré investice je, že projekt leží v perspektivní lokalitě. Pokud trh v dané oblasti nabízí lepší výnosy, nižší vstupní náklady a vyšší růstový potenciál než tradiční drahé lokality (jako je Praha), jde o velmi pozitivní znamení. Atraktivní lokalita s rezervou pro růst – to je základní stavební kámen úspěšné developerské investice.

Signál 2: Nadstandardní výnosy (ROI) a výhodná vstupní cena

Každý investor sleduje čísla – zejména očekávaný výnos z investice. Druhým klíčovým signálem kvalitního projektu jsou nadstandardní finanční ukazatele, konkrétně vysoký roční výnos z nájmu (ROI) a zároveň výhodná pořizovací cena nemovitosti. Tyto dvě veličiny spolu úzce souvisejí a zásadně ovlivňují, jak rychle a efektivně se investice vrátí.

• Výše nájemního výnosu (ROI): Kvalitní developerský projekt by měl nabídnout lepší než průměrné zhodnocení z pronájmu. Například již zmíněné Karlovy Vary nabízí průměrné roční nájemní výnosy okolo 5 % ročně, což výrazně převyšuje Prahu s 3–4 %. Vyšší ROI znamená, že nemovitost generuje relativně více peněz z nájemného vzhledem ke své pořizovací ceně. Pro investora to představuje lepší cash-flow – nemovitost si na sebe rychleji „vydělává“. Nájemní výnos 5 % v praxi znamená, že každý rok získáte zhruba 5 % z kupní ceny zpět na nájmu (před zdaněním a náklady), což je na rezidenční bydlení v ČR vynikající hodnota. Pro srovnání, v Praze často roční rentabilita sotva překročí 3–4 %, takže investice v metropoli se z hlediska nájmu zhodnocuje pomaleji.
• Nižší pořizovací cena a hodnota za peníze: Aby byl výnos procentuálně vysoký, nesmí být kupní cena nemovitosti přemrštěná. Projekty s výhodnou cenou za m² dávají investorovi lepší startovní pozici. Jak ukázala tabulka výše, průměrná cena nového bytu v Karlových Varech (cca 70 tis. Kč/m²) je méně než poloviční oproti Praze (150 tis. Kč/m²)[11]. To neznamená nižší kvalitu nemovitosti – spíše to odráží skutečnost, že pražský trh je drahý kvůli enormní poptávce a omezené nabídce. Oproti tomu v regionálních městech jako KV získá investor za stejné peníze mnohem větší nebo kvalitnější byt, případně utratí méně a může investovat do více jednotek. Nižší vstupní investice také znamená nižší finanční riziko a často lepší poměr nájemného k ceně. Jinak řečeno, projekt s rozumnou cenou poskytuje větší prostor pro budoucí zhodnocení – nemovitost není nadhodnocená a má kam cenově růst.

Kombinace rozumné ceny a vysokého ROI je jasným signálem, že projekt má investiční potenciál. Pokud vidíte, že nabízený byt je cenově výhodný v porovnání s konkurencí a zároveň slibuje nadprůměrný výnos z pronájmu, pravděpodobně jste narazili na dobrou developerskou investici. Samozřejmě je nutné hodnotit i další faktory (obsazenost, náklady na provoz atd.), ale silné finanční parametry hned na začátku indikují, že projekt „dává smysl“ po číslech.

V Taycher Development vždy u projektů typu Rezidence VaryLife analyzujeme tržní data – například srovnání s Prahou nám potvrdilo, že náš projekt stojí zhruba polovinu na m² oproti Praze, ale generuje vyšší procentuální výnosy, což je pro investory velmi atraktivní výchozí pozice.

Signál 3: Stabilní poptávka a růst hodnoty nemovitosti

Dalším znakem investičně silného projektu je, že se opírá o reálnou poptávku na trhu a nabízí perspektivu dlouhodobého růstu hodnoty. To zahrnuje jednak aktuální zájem nájemníků či kupujících v dané lokalitě, jednak makroekonomické a demografické faktory, které budou poptávku podporovat do budoucna. K dobré investici typicky patří, že nemovitost nezůstane prázdná (silná poptávka po pronájmu) a zároveň její tržní cena časem roste (kapitálové zhodnocení).

Stabilní (a rostoucí) poptávka: Ideální je, pokud projekt stojí na místě s více zdroji poptávky. Například Karlovy Vary mají několik pilířů: jednak místní obyvatelé (město je krajské centrum, kde žijí a pracují lidé), jednak velmi silný lázeňský turismus a zahraniční klientela, dále expati a studenti.

Díky tomu je v KV dlouhodobě stabilní poptávka po nájemním bydlení – byty k pronájmu zde nacházejí uplatnění jak v dlouhodobém, tak krátkodobém horizontu. Spa turismus zajišťuje poptávku po krátkodobých pronájmech (Airbnb, lázeňští hosté), zatímco lokální ekonomika a úřady generují poptávku dlouhodobou.

To je pro investora ideální mix: může se rozhodnout, zda svůj byt pronajme stabilně na rok místní rodině, nebo třeba na pár týdnů zahraničním hostům za vyšší krátkodobé nájemné – projekt mu umožňuje obojí (viz výše zmíněná flexibilita využití nemovitosti jako konkurenční výhoda KV trhu.

Silná poptávka se projevuje i tím, že nové byty v lokalitě se dobře prodávají a obsazují – například první etapa projektu VaryLife byla úspěšně vyprodána a předána novým majitelům během roku 2024, což potvrzuje, že zájem investorů a kupujících je reálný a nepolevuje.

Růst hodnoty nemovitosti v čase: Kromě příjmů z nájmu by investora měl zajímat i kapitálový růst, tedy zda hodnota bytu poroste. U perspektivního projektu je potenciál zhodnocení vysoký díky kombinaci rostoucí poptávky a nízké základny cen. Opět lze uvést příklad Karlových Varů: zatímco v posledních letech ceny bytů v Praze zpomalily růst (v roce 2024 vzrostly pražské byty jen o ~5,7 % a další růst je nejistý),

Karlovy Vary mají před sebou nadprůměrný růst. Analýzy Deloitte a RealityMix predikují, že ceny nemovitostí v KV mohou stoupat tempem kolem 7,5 % ročně až do roku 2030. To by znamenalo, že průměrná cena 70 000 Kč/m² by mohla během několika let vyrůst k cca 94 000 Kč/m². I konzervativnější odhady uvádějí očekávané roční zhodnocení v Karlových Varech kolem 4 % ročně, oproti ~2,5 % v Praze – tedy i při opatrném scénáři se v KV předpokládá rychlejší růst hodnoty nemovitostí než v hlavním městě.

Důvodem je právě kombinace rozvoje infrastruktury (zmíněná D6), přílivu nových investorů do dosud podhodnoceného regionu a obecně dohánění cenového rozdílu oproti jiným krajským městům.

Pro investora je důležitý celkový výnos, který je součtem výnosu z nájmu + růstu hodnoty nemovitosti.

Dobrá developerská investice by měla nabízet oboje: solidní cash-flow z pronájmu i příležitost vydělat na růstu ceny při prodeji v budoucnu. Pokud vidíte, že projekt stojí v lokalitě, kde je živá poptávka po bytech a prognózy hovoří o růstu cen v nadcházejících letech, jedná se o silný signál investičního potenciálu. V praxi to znamená, že na nemovitosti vyděláváte „dvakrát“ – průběžně na nájmu a dlouhodobě na zhodnocení.

Například náš projekt Rezidence VaryLife stojí právě na těchto pilířích: lázeňské město s poptávkou po pronájmech a zároveň region na prahu růstového období. Díky tomu můžeme investorům prezentovat predikce celkového výnosu (ROI), které výrazně převyšují běžný tržní průměr – a to si níže v článku ověříme na konkrétním příkladu bytu B06.

Signál 4: Výhodné financování a správné načasování

Čtvrtým faktorem, který odlišuje skvělou investiční příležitost od průměrné, jsou podmínky financování a načasování projektu. I sebelepší lokalita a čísla mohou investorovi přinést problémy, pokud jsou nastaveny nevýhodné platební podmínky, vysoké počáteční požadavky na kapitál nebo pokud je tržní situace pro investici nevhodná. Naopak dobrý developerský projekt vychází vstříc investorům – nabízí flexibilní platební plán, případně pomáhá s financováním, a ideálně zapadá do doby, kdy je investování rozumné z hlediska makroekonomického prostředí.

Flexibilní platební podmínky pro investory

Platební model projektu může hodně napovědět o tom, jak moc developer myslí na potřeby investorů. U kvalitních investičních projektů bývá zvykem, že nemusíte platit celou cenu nemovitosti hned, ale platby jsou rozložené do více fází podle postupu výstavby. To minimalizuje riziko a zlepšuje cash-flow investora – velkou část peněz doplácí až ve chvíli, kdy je byt hotov a připraven vydělávat.

Například v II. etapě Rezidence VaryLife, jejíž dokončení je plánováno na konec roku 2026, jsme nastavili platební model šitý na míru investorům i budoucím majitelům tak, aby byl co nejpřívětivější:

Byty do 6 mil. Kč (včetně):
Rezervační poplatek jen 150 000 Kč; poté 20 % z ceny po podpisu smlouvy o smlouvě budoucí; dalších 40 % po dokončení hrubé stavby; doplatek zbývajících 40 % při dokončení a kolaudaci.

Byty nad 6 mil. Kč:
Rezervační poplatek 150 000 Kč; poté 20 % po podpisu smlouvy o smlouvě budoucí; zbytek kupní ceny se hradí před dokončením stavby a kolaudací – tedy v roce 2026.

Takto nastavené platební podmínky výrazně snižují požadavky na počáteční kapitál. Investor si může byt zarezervovat relativně nízkou částkou a většinu kupní ceny uhradit až v době, kdy je nemovitost téměř hotová a připravená k předání – tedy bez nutnosti blokovat velký objem prostředků už v počátku projektu.

Developer tímto krokem demonstruje svou důvěru v projekt – nesnaží se získat maximum peněz předem, ale naopak umožňuje investorům platit později, až bude hodnota nemovitosti plně realizována. Pro investora je to výhoda, protože omezuje své riziko (peníze platí postupně proti realizaci projektu) a může si lépe naplánovat financování (např. využít výnosy z jiných investic nebo průběžný příjem k pokrytí plateb).

Ideální tržní načasování investice

Vedle samotných podmínek projektu je důležité i načasování z hlediska trhu. Skvělý projekt může ztratit lesk, pokud by byl uveden v nevhodnou dobu – například při extrémně vysokých úrokových sazbách hypoték nebo v době realitní bubliny. Naopak dobrá developerská investice často přichází na trh v momentě, který investování přeje nebo v období, kdy se očekává brzké zlepšení podmínek.

Aktuálně (rok 2025) se nacházíme v situaci, kdy po několika letech vysokých úrokových sazeb hypoték nastává obrat k lepšímu. Česká národní banka začala postupně snižovat základní sazby a banky zlehka zlevňují hypotéky. Zároveň ČNB uvolnila některá pravidla pro schvalování úvěrů (ponechala v podstatě jen limit LTV), takže dostupnost financování bydlení se zlepšuje.

To už v průběhu roku 2024 vedlo k oživení realitního trhu – zájemci, kteří vyčkávali, se vrátili na trh. Počty schválených hypoték výrazně vzrostly a meziročně se objem nových úvěrů na bydlení zvýšil o 86 %. S klesající inflací a rostoucími mzdami se navíc poptávka dále zvedá.

Kombinace těchto faktorů znamená, že rok 2025 je považován za zlomový moment, kdy se investice do nemovitostí opět začínají vyplácet.

Mnozí odborníci se shodují, že právě teď je ten pravý čas investovat do nemovitostí, protože ceny budou v příštích letech znovu růst – odhady hovoří o meziročním nárůstu cen bytů o 5–15 % v následujících letech. Jak jsme zmínili dříve, v Karlových Varech může být tento růst ještě vyšší díky specifickému potenciálu regionu.

Pro investora to znamená, že nákup nemovitosti nyní a její dokončení za pár let může přinést zhodnocení ještě před tím, než byt pronajme nebo prodá.

V kontekstu platebního modelu rezidence VaryLife to dává perfektní smysl: zarezervujete si byt dnes za dnešní cenu, ale většinu peněz zaplatíte až za 2–3 roky, kdy už může mít nemovitost vyšší hodnotu a kdy pravděpodobně budou hypoteční sazby nižší než dnes. Tím pádem si zajistíte výhodnou cenu před růstem a k financování využijete příznivější podmínky.

Načasování projektu VaryLife bylo zvoleno i z tohoto důvodu – vidíme, že realitní trh je ve fázi oživení a vstupujeme do nové růstové etapy cyklu. Investoři, kteří využijí tuto vlnu, mohou získat náskok.

Sečteno, dobrý developerský projekt nabídne férové a flexibilní financování a přijde v pravý čas. Signálem skutečného potenciálu je, že developer myslí na finanční plán investora (např. odložené splátky, pomoc s hypotékou) a že tržní klima nahrává budoucímu růstu. V ideálním případě se tyto věci spojí – jako nyní ve Varech – a investor tak může pohodlně vstoupit do investice s minimálním stresem a maximální vyhlídkou na zisk.

Signál 5: Prokazatelné výsledky v praxi a důvěryhodný developer

Papírové předpoklady a sliby jsou jedna věc, realita však druhá. Skutečně dobrý investiční projekt se pozná také podle toho, že dokáže své výsledky prokázat v praxi. Pátým signálem proto je, že projekt již generuje reálné výnosy a stojí za ním důvěryhodný developer s odborností. Takový projekt má reference či případové studie úspěšných investic a developer se transparentně dělí o data – nestaví vzdušné zámky, ale konkrétní čísla.

Případová studie investičního balíčku:

Byt B06 v Rezidenci VaryLife

Byt B06 (3+kk, 82 m²) je aktuálně připraven pro investora jako hotový balíček – plně vybavená kuchyně + prověřený nájemník.
Celková investiční hodnota činí 6 410 000 Kč (z toho byt 5 990 000 Kč a garážové stání 420 000 Kč).

Tato nemovitost generuje stabilní čisté měsíční nájemné 29 000 Kč, tedy 348 000 Kč ročně v příjmech z pronájmu.
Zároveň se očekává zhodnocení hodnoty bytu cca +7,5 % ročně, a to díky rostoucím cenám nemovitostí a atraktivitě lokality Karlových Varů.

Po 12 měsících by tak tržní cena mohla dosáhnout přibližně 6 890 750 Kč, což znamená kapitálový nárůst o 480 750 Kč oproti pořizovací hodnotě.

Čistý výnos z pronájmu odpovídá zhruba 5,43 % ročně, což výrazně převyšuje průměrné výnosy rezidenčních nemovitostí v Praze (3–4 %).

Pokud započítáme i zhodnocení hodnoty bytu, dosahuje celkový roční výnos přibližně 12,93 %, tedy zisku okolo 828 750 Kč během prvního roku.

Shrnutí:

Byt B06 představuje ideální příležitost pro investora, který hledá připravené řešení bez starostí – s nájemníkem i kuchyní v ceně.

Projekt Rezidence VaryLife tak potvrzuje, že Karlovy Vary nejsou jen lázeňským městem, ale také místem s reálným investičním potenciálem a nadstandardním výnosem.

Závěrem:

Při posuzování developerské investice hledejte signály skutečného potenciálu. Správná lokalita, zdravá čísla (cena vs. výnos), silná poptávka a růstový trend, férové financování a timing – to jsou faktory, které odlišují výjimečný projekt od průměrného. Pokud projekt splňuje všechny tyto body, je vysoká šance, že se z něj stane úspěšná investice.

V Taycher Development se těmito principy řídíme a zveme investory, aby se o našich projektech (jako je rezidence VaryLife) přesvědčili na vlastní oči. Nyní je totiž ideální doba investovat – trh nabírá na obrátkách, perspektivní regiony jako Karlovy Vary mají našlápnuto k růstu a kvalitní projekty s jasnou vizí mohou přinést vynikající zhodnocení.

Doufáme, že vám těchto 5 signálů pomůže lépe se orientovat a učinit správná investiční rozhodnutí.